商业文旅项目业态策划通常是在现实条件的基础上根据市场需求、行业趋势和地域特点等因素进行调研分析，并通过创新、创意，帮助客户对项目进行系统策划，以最小的物质投入和最大的智力投入产生最佳的效果，使项目更具有优势和竞争力，从而提高项目盈利能力和可持续性，并满足当地市场及社会需求。我司投融资&战略研究部承接了对某商业文旅项目的业态策划工作，项目位于当地城市发展的中心区域，项目沿海而建，同时带有大型的摩天轮设施。本文旨在以此项目为例，分享对商业文旅项目业态策划的思路。

   对于商业文旅项目业态策划方案，其核心及亮点在于：

（1）概念创新。通过引入新颖、独特的概念和主题，可以吸引更多消费者的关注和兴趣。

（2）个性化/差异化定制。在业态策划中，考虑到不同消费群体的个性化需求，提供定制化的产品和服务，是一个重要的核心要素。这涉及到业态选择、定价策略、环境设计等方面的个性化定制，以满足不同消费者的差异化需求。

（3）文化宣传与传承。结合当地文化特色、历史传承或自然环境，打造独特的主题商业街区。引入当地传统工艺、民俗表演、文化展览等元素，提供真实、深度的文化体验。

本项目业态策划方案分为五个部分。

一、项目环境分析

  在实施策划之前，必须进行关于项目环境的调研，调研的情况直接决定业态策划的成败。项目环境分析分为城市环境分析及区域环境分析、项目情况分析三个部分。

  （1）城市环境分析。通过对城市区域位置、交通、经济、发展规划和人口情况等因素进行综合分析，为项目策划提供基础数据和参考依据。

城市区域位置是项目规划中不可忽视的因素。要考虑项目所处的地理位置是否具有优势，如是否靠近交通枢纽、商业中心或旅游景点等。这样有利于项目的可达性和吸引力，更好地吸引目标客群，提高项目的竞争力。

       交通状况是影响项目发展的重要环节。包括交通设施的完善程度、道路通行情况、公共交通的覆盖范围等。良好的交通状况能够提供方便、快捷的出行条件，增加项目的流量和客流量，为项目的商业运营和旅游吸引力提供支持。

  经济状况是项目成功的基础之一。要对城市的经济发展水平和产业结构进行分析，了解当地的经济实力和潜力，判断项目的商业运营前景和盈利能力。

发展规划也是关键因素，了解城市未来的发展方向和政府对相关产业的支持政策，有助于项目与城市发展的契合度。

  人口情况是项目规划中需要综合考虑的因素之一。了解城市的人口数量、结构和消费能力等，有助于确定项目的定位和目标客群，并制定恰当的市场推广和经营策略，提高项目的商业运营效果。

（2）区域环境分析

  为了更好地了解项目所在区域的竞争情况和潜在机会，我司进行了多次的实地调研，对周边区域的项目进行了细致观察和研究。通过实地调研，深入了解周边及竞对项目的特点、规模、业态组合、运营模式等方面。同时，观察这些项目的客流量、消费水平、市场定位以及客户反馈等信息，以了解区域市场的竞争格局和潜在风险。同时，也积极寻找竞对项目中存在的空白和机会，为项目定位和业态策划提供差异化、创新化的思路。

（3）项目情况分析

  最后，为了全面评估项目的优势、劣势，以及应对外部环境变化的机会和威胁，对项目进行SWOT分析，以深入了解项目自身的特点和潜在问题。

  优势（Strengths）。项目具备独特的地理位置、丰富多样的旅游资源和独特的文化价值。这些优势将为项目吸引消费者提供有力支持，并为其打造独特的体验提供契机。

  劣势（Weaknesses）。项目可能还存在着便利性、舒适性、人口支持不足等方面的薄弱点。

  机会（Opportunities）。通过调研和对行业趋势的深入了解，该地区的旅游市场潜力巨大，且市场需求不断增长。同时，区域市场内存在业态空白，合理的市场定位和创新的业态策划，可以抓住这些机会，提供独特的价值和服务，以差异化和创新化吸引消费者。

  威胁（Threats）。市场竞争、成型的消费习惯、经济波动等因素都可能对项目的发展产生负面影响。应通过对这些潜在威胁进行了风险评估，并制定了相应的风险管理策略，以应对不确定性和挑战。

二、项目定位

  在项目定位阶段，我们采用了对当地及周边城市消费者进行调查问卷的方式，结合项目环境分析，确定了本项目的定位和目标消费群体。调查问卷覆盖了消费者的出行方式、出行时间、出行目的、消费类型以及消费需求等方面的内容。

在调查中我们了解到消费者在选择出行方式时更倾向于使用私家车或公共交通工具。他们更愿意在周末和节假日出行，以减轻压力放松心情为主要出行目的，消费者期望在项目中感受到轻松、舒适和愉悦的氛围，并与家人朋友一同创造美好回忆。

  其次，我们明确了消费者的出行消费偏好。其中，以品味美食和自然风光体验为主导。消费者对于商业文旅项目的需求主要包括餐饮、体验型娱乐和亲子活动等方面。他们期待项目能够提供高品质的餐饮体验、多样化的娱乐项目以及趣味和教育并行的亲子文化活动。

基于以上调查结果，我们将项目的定位确定为一个“一站式”场景体验项目，集购物、餐饮、娱乐、文化艺术、亲子活动和自然风光于一体的综合体。项目的目标消费群体是5-15岁儿童以及喜欢探索和享受时尚潮流的年轻人群。通过提供独特的主题场景（摩天轮主题、亲子主题、节庆主题）、精彩纷呈的体验型娱乐（体验型餐饮、沉浸式运动、沉浸式娱乐）、丰富多样的文化艺术场景（当地美食、城市展厅、城市书房）以及极致的山海城景色融合，为消费者打造一个充满活力和魅力的商业文旅目的地。

三、项目业态策划方案

   项目的业态规划遵循明确定位、功能完整、业态相关性原则。

  （1）明确定位：通过调研研究，对项目的整体功能性定位、目标客群的选择以及项目规模的选择进行分析，从而确定项目定位。

  （2）功能完整：不同地区的消费理念和环境有较大差异，因此要根据项目所在地周边环境，确定项目的主要业态。

  （3）业态相关性：确保项目内的业态能够功能互补，有明确的功能特征又能融为一个整体，从而在保障游览舒适性及流畅性的同时影响目标人群的逗留时间与消费客单价。

根据业态规划原则，结合上述项目定位及目标消费群定位，可以对项目的业态进一步做分类及布局规划。

  四、项目经济性分析

   项目成本的预测和估算包括建设和装修费用、设备投资费用、市场推广费用、人力资源成本、原材料及燃料动力费等。通过详细的成本预测，可以了解项目所需的资金投入，并评估其可行性和回报率。

   项目收入的预测和估算包括门票销售、店铺租金、活动收入、停车位租金等方面的收入预测。通过市场调研和类似项目的数据分析，可以对项目的潜在收入进行合理预测，从而衡量策划方案的盈利潜力和收益能力。

   通过对成本和项目经营性收入的预测和分析，全面评估策划方案的经济可行性，并为项目策划方案调整及决策提供有力的依据。

五、运营阶段建议

   针对项目的运营阶段，我们提出了以下建议：

  （1）宣传引流定位为差异化。通过精准的市场定位和针对性的宣传策略，突出项目与众不同的特点和独特的文化价值，以吸引目标消费人群的注意力。同时充分利用社交媒体、线上线下广告等多种渠道进行宣传，展示项目的独特之处，并积极与潜在客户互动，提升品牌影响力和口碑。另外与周边景点、酒店建立合作，提供一揽子的交通+住宿+游玩服务，提高整体的便利性和满意度。

  （2）实现交通可达性和便利性。确保项目所在地的交通网络便捷，并提供多样化的交通方式选择，包括公共交通、停车设施等，以方便消费者的前来。同时，优化项目内部的交通规划，打造舒适便捷的步行街区，让消费者能够轻松自由地流连于商业文化场景。

  我们深入研究商业文旅项目的业态策划，并与各位分享我们的思路。我们致力于为商业文旅项目的成功提供智慧和经验，相信成功的商业文旅项目离不开精心策划的业态。如果您对业态策划有任何疑问或需求，欢迎联系我们。