一、REITs介绍

    REITs（Real Estate Investment Trusts）是指“不动产投资信托基金”，也称“房地产投资信托基金”，是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金。REITs最早产生于美国20世纪60年代初，意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。从国际上，它是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

      我国于21世纪初引入REITs概念，自2008年以来，中央政府各部门多次发文鼓励推进房地产（或不动产）信托投资基金试点，主要包括住房租赁、基础设施、企业降杠杆等政策重点关注领域。2020年4月30日，中国证监会和国家发展改革委联合印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。2020年7月31日，国家发展改革委印发《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（发改办投资〔2020〕586号），该文件明确了基础设施试点的地区和行业范围，以及项目需要满足的基本条件。此后，国家颁布了多个有关基础设施REITs试点工作的政策文件，进一步规范了基础设施REITs的申报推荐程序等工作的规定。

      二、REITs相关政策-958号文

      2021年6月29日，国家发展改革委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号）（以下简称“958号文”），将保障性租赁住房正式纳入基础设施REITs发行的行业范围。958号文的附件详细描述了基础设施REITs的申报要求，具体如下。

      三、REITs相关政策-236号文

      2023年3月，《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号）（以下简称“236号文”）出台，与958号文等其他基础设施REITs政策文件相比，236号文在项目前期培育、项目发行条件、申报推荐效率、专家和专业机构、回收资金、运营管理等六方面对基础设施REITs进行了进一步规范。236号文对基础设施REITs相关规定的具体修改及完善如下。

1. 项目前期培育

前期培育包括梳理筛选资产、制定产品方案、完善合规手续、解决难点问题等工作。由于基础设施REITs在国内尚未到成熟期，又涉及众多管理环节和不同利益相关方，准入门槛相对较高，加强前期培育对于基础设施REITs健康发展十分关键。切实做好项目前期培育，对于加强项目储备、保障项目合规、提升资产质量、促进稳健运营、提高推荐效率具有重要意义。

2.项目发行条件

236号文首次将商业业态纳入消费场景做重点支持，提出“支持消费基础设施建设。贯彻党中央、国务院关于把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。”这一政策措施意味着REITs产品中最重要的消费场景业态被纳入试点行业范围，基础设施REITs版图据此补上了分量很重的一块。

3.项目申报推荐程序

咨询评估机构受国家发展改革委委托，开展项目评估时限一般不超过30个工作日。此外，236号文还完善了中央企业申报流程，中央企业可将项目申报材料和项目所在地省发改意见直接报送国家发改委，国家发改委将于5个工作日内受理或回复。

4. 项目回收资金

236号文还建立了回收资金使用直报制度，该制度能有效监督检查回收资金的使用，保障回收资金能有效发挥作用。

5. 项目运营管理

基础设施REITs投资人的主要收益来源于项目自身现金流，项目运营管理能力是投资收益的重要保障，也是实现项目公共属性和经济属性有机统一的关键所在。236号文进一步明确了运营管理的重要性，要求运营管理机构应重视项目运营可持续性，基金管理人应在每年公开年度运营情况时抄送国家发改委及省发改，及时披露和抄送重大突发事件。

      国家发改委发布的236号文拓展了基础设施REITs的政策空间，为推动中国特色REITs的健康发展又一次提供了重要的政策依据，有利于进一步提升基础设施REITs项目申报推荐的质量和效率。在进行基础设施REITs的申报时，还应参考过去颁布的其他REITs政策文件（如985号文），但与236号文矛盾的条款应以236号文为准。

四、结语

      2023年7月31日，《国务院办公厅转发国家发展改革委关于恢复和扩大消费措施的通知》（国办函〔2023〕70号）发布，文件明确完善消费设施的举措之一为“完善消费基础设施建设支持政策。”为实施该举措，国家将支持符合条件的消费基础设施发行不动产投资信托基金（REITs）。2023年8月1日，《国家发展改革委等部门关于实施促进民营经济发展近期若干举措的通知》（发改体改〔2023〕1054号）发布，明确将“扩大基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发行规模，推动符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，进一步扩大民间投资。”接连发布的政策文件均指向REITs将成为当前扩内需、促转型、推动经济高质量发展的重要抓手。投融资&战略研究部致力于为项目前期培育、项目申报提供专业的咨询意见，为发起人解决有关基础设施REITs的各项问题，助力基础设施REITs落地。