附带基础设施功能的项目综合开发，需要深入挖掘项目区域特点，重点研究产业布局、人口情况等，通过引入经营性项目来平衡项目现金流，以此来规划契合项目功能及符合区域高质量发展的业态布局。同时对于具有稳定现金流的经营性项目，应创新融资方式，拓宽融资渠道，增强项目的可融资性。本文以某综合地块开发项目为例，探讨其业态规划思路及投融资方案设想。

本项目为温州市某交通枢纽综合体工程，用地性质为交通用地，兼容商务金融用地。本项目旨在通过交通场站联动城乡交通运输，改善区域交通运输环境。

一、业态规划

业态规划是一个项目整体性的、具有战略意义上的商业组合，能综合反映该项目的整体定位及特色。合理的业态规划能为项目招商运营提供方向性的指导，形成可落地的招商计划，加快项目招商节奏；同时也能在项目的营运过程提升项目盈利水平的实现效率，更能通过整体的效应扩大项目的影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加项目的内在价值，提升市场竞争力，为项目的持续发展奠定基础。

本项目主体功能为交通场站，在此基础上规划合理的业态与之协调发展，一方面可以提升土地资源的使用效率，另一方面通过规划经营性项目业态，以经营性现金流达到项目自平衡，实现高质量发展。

1.区域特点

通过区域现状挖掘区域特征，结合区域特征思考契合项目功能的业态布局。本项目处于温州大健康产业集聚地，靠近大学城区域，产业与高校科研机构相互促进，形成良好的产学研一体化氛围。依托大健康产业开发康养地产，叠加现状居住小区，区域内居住氛围浓厚。同时大学城区域潜在消费力及区域内产业人群需要通过相应业态开发来激活。

1、大健康产业规划站位高且已形成特色优势，区域科研机构、高等院校、医养机构等产业资源丰富，产业创新及落地能力强。大健康产业是全市重点培育发展的五大战略性新兴产业之一，已形成“一核三带九板块”的生命健康产业整体空间布局。区域内医学院校、院士团队领衔的知名高校研究院等提升了大健康产业的创新能力，生命健康小镇、中国基因药谷等提供了科技成果从“实验室”走向“生产线”的产业落地载体。

2、温州大学城是发展相对成熟区域，人流量大，是需要挖掘的潜在价值点。大学城所在的高教园区内高校在校学生总数55725人，其中研究生3073人，包含温州医科大学、温州商学院等5所高等院校。大学城区域内各项商业配套均比较完善，发展较为成熟。本项目距大学城区域仅3公里左右。大学会群体不仅是稳定的消费群体，还是潜在的创业人群。

3、现状安置小区初具居住氛围，可通过医养、养老地产打造银发经济增长点。经调查发现区域内有7个现状安置小区、3个新开发小区、1处商业养老机构，总户数达5600多户，居住氛围浓厚。

2.业态布局

通过分析区域内产业特征及人口情况，结合现实需求情况，本项目除满足交通场站功能外，还以商业综合体、物流总部经济及双创中心、人才公寓及酒店等多业态综合开发相配套。

①　商业综合体：本项目所辐射的三个街道常住总人口达18.3万人，同时可利用枢纽未来大量客流的优势条件，具备稳定客流。片区内主要以万象城为中心的南湖商圈及温州大学城为中心的高教园商圈为主，其中万象城距离本项目4公里左右，温州大学城距本项目3公里左右，各商圈较为割裂，联动性不总，商业总体能级不高。本项目通过规划商业综合体，一方面可补充片区内人群的购物娱乐等生活需求，另一方面可联动区域内商圈，提升区域商业能级，打造温州市区南部商圈。

②　物流总部经济及双创中心：区域内的科研院校及健康小镇产业载体形成的产学研一体化特征，具备创业创新发展的土壤，可催生创业场地需求，小而美的双创空间符合创业群体的需求。同时可基于温州外贸物流产业优势，吸引物流公司总部落地，打造物流总部经济，还可与区域内大健康产业相互配套，产生总部经济外溢效应。

③　人才公寓：人才公寓是产业发展中必要的配套需求。大健康产业作为温州市五大战略性新兴产业之一，要打造浙南闽东赣东生命健康产业高地，相关产业的落地发展是趋势所在。而本项目所在的生命健康小镇是大健康产业规划落地的重要载体，目前已吸引一定的产业人群，同时以温州大学城、温医大、基因药谷等为核心的产学研纽带将带来大量创新创业人才。现有产业人才及未来产业人才的居住需求亟待解决，而人才公寓可满足多层次人才的居住需求。

  ③ 酒店：经调查发现区域内酒店主要集中在大学城及生命健康小镇北部，其中大学城片区多为中端酒店，生命健康小镇北部多为经济型酒店，缺乏高端酒店。而区域内产业特性具有高端酒店发展的基础，将满足医养产业高端人才商务居住需求、学术交流、会议讨论空间需求及相应的商务宴请需求。

二、经济指标分析

通过分析项目区域特点，挖掘潜在价值点，确定项目业态布局。调研各业态市场情况，对本项目进行财务测算，分析项目财务可行性。

（1）总体市场情况

研究各业态总体市场情况，分析温州商办与产业园区销售及租赁市场、双创空间的发展现状，通过其供应及需求量对应售价、租金及空置率等关键指标，研判各业态发展趋势，作为财务测算相应假设指标的支撑依据。

（2）财务测算

调研项目区域内各业态收入、成本等数据，其中收入来源分别为交通（客运、公交）收入、酒店出租收入、物流中心及经济总部租金收入、科创办公租金收入、城市物流配送、公寓出租、商业出租、停车收费及广告收入，主要通过调研项目周边商业体（商铺）、办公楼、物流中心、酒店等具体项目的租金水平来确定；成本投入主要测算相应业态的工程费用、土地出让金、其他费、建设期利息等。在此基础上通过财务测算项目税后内部收益率、财务净现值及投资回收期等指标，综合分析项目可行性。

三、融资方式

目前基建企业资金端通过银行信贷、短期债券等中短期资金进行融资，但其参与的基础设施投资却往往具有前期投入大、回报周期长的特点，存在经营与融资模式的错配的风险。基建企业既需要与其投资周期相匹配的长期权益型资本，又需要有效和低风险的退出机制以缩短项目的回报周期。

2023年3月24日，发改委发布《规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作》的通知（发改投资〔2023〕236号），指出要研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。因此，本项目在具体融资过程中可考虑发行基础设施REITs。基础设施REITs不仅有利于吸引不同风险偏好水平的公众投资者参与基础设施的权益型融资，还有利于我国基建企业盘活基础设施存量资产，改善基建企业财务状况。基础设施REITs为基础设施建设企业提供了全新的经营模式选择，有利于打造轻重资产“双轮驱动”的商业模式和独特的企业核心竞争力，降低企业风险，提升企业的投资回报率。

基础设施REITs对于基础资产的经营情况要求较高，因此在采用基础设施REITs融资时需要对基础资产情况进行考察：

①　基础设施项目产权清晰，资产范围明确无纠纷争议，所属项目公司具有合法持有基础设施项目资产的财产权利。

②　前期各项工作手续完备。基础设施项目应当已完成竣工验收，规划、用地、环评等审批、核准、备案、登记及其他应办理的前期各项工作手续完备。

③　近3年内净现金流为正。项目的运营时间在3年以上，现金流持续稳定且来源合理分散，投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。

④　预计内部收益率（IRR）、净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）达到要求。基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。

⑤　出租率与租金收入稳定。如本项目商业办公、公寓、物流园区等基础设施项目，应主要关注出租率、租约期限、租金价格、租金收缴率、承租人分布以及主要承租人资信状况等，近3年出租率应较高，租金收入要较为稳定可预测。

带有基础设施功能的综合性地块开发，在具体业态规划过程中要深入研究区域内经济发展、产业布局、人口等现状，挖掘区域发展特点，才能规划出既契合当地发展需求，又能实现项目的可持续发展的合理业态。同时也要尽可能布局具有良好现金流的经营性项目，一方面可通过经营性项目产生的现金流实现项目自平衡，另一方面也能通过优质的基础资产尝试市场化融资方式（如发行基础设施REITs），拓宽融资渠道，保障项目的融资可行性。